房地产行业上半年：筑底仍在，龙头房企“集体亏损”，谁将率先复苏？

元描述： 2024上半年房地产行业业绩普遍承压，73家涉房企业中46家预计亏损，龙头房企金地、万科等均出现首亏。本文分析了行业筑底原因、部分房企扭亏为盈的因素，并探讨了未来市场走势和高能级城市房企的复苏潜力。

引言

2024年上半年，房地产行业仍在筑底的泥潭中挣扎。尽管政策面不断释放利好信号，但市场信心和预期恢复仍需时间，房企业绩普遍承压，盈利能力也尚未走出困境。

数据显示，截至目前，已有73家涉房企业发布了2024年中期业绩预告或业绩快报，其中46家预计上半年出现亏损，占比高达63%。这意味着，房地产行业上半年的“寒冬”远比想象中更加严峻。

究竟是什么原因导致了房企普遍亏损？哪些房企逆势扭亏为盈？未来行业发展趋势如何？ 本文将深入探讨这些问题，并分析各个关键因素，为读者提供更全面、更深入的解读。

行业筑底：量价下行，困境重重

2024上半年，房企业绩普遍下滑，甚至出现“集体亏损”的现象，这背后的原因主要有以下几点：

1. 土地成本高企，与销售预期不符

部分房企在土地市场过热时大举拿地，导致土地成本居高不下。然而，2021年下半年后，销售市场持续筑底，销售价格和流速不及预期，最终导致当期结转项目的毛利总额及毛利率下降。

2. 计提减值损失，加剧盈利压力

面对市场低迷，部分房企不得不计提减值损失，这进一步加大了企业盈利压力。

3. 大宗资产出售减值，影响财务数据

一些房企为了回笼资金，不得不以低于账面值的价格出售大宗资产，导致财务数据出现波动。

4. 行业整体承压，从民企蔓延至国企

2024年上半年，行业整体业绩进一步下探，市场对企业业绩的挑战已从民企延伸至国企，从中型房企延伸至龙头房企。

龙头房企“集体首亏”：金地、万科等业绩承压

2024上半年，龙头房企金地集团、万科等均出现了首次亏损，这无疑是行业筑底的强烈信号。

金地集团预计上半年归母净利润亏损30亿元至36亿元，主要原因是近年来销售规模下降，导致结转面积减少，结算量和利润率下滑，再加上计提减值的损失。

万科预计上半年归属于上市公司股东的净利润将亏损约70-90亿元，主要原因是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、公司对部分项目计提了减值、部分非主业财务投资出现亏损、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等。

此外，华侨城A、中交地产、华夏幸福、金科股份等央国企也纷纷出现亏损，预亏损额度均超过10亿元。

逆势扭亏为盈：部分房企的“逆袭之路”

虽然多数房企上半年业绩承压，但仍然有一部分房企能够保持盈利，甚至扭亏为盈。

中国武夷预计上半年净利润将达到1.7亿元—2.2亿元，较去年同期亏损的1.5亿元相比，净利润提升了247%。其扭亏为盈的主要原因是北京武夷花园南区西地块住宅项目结转收入和利润同比增加，以及汇率波动影响汇兑收益同比增加。

新华联预计上半年实现净利润约为0.39亿元—0.58亿元，主要原因是地产项目结转收入较上年有所增加，地产项目毛利有所增加，同时公司完成破产重整，财务费用大幅下降。

政策利好：稳市场、去库存，市场复苏曙光初现

2024上半年以来，国家出台了一系列稳市场、去库存的政策措施，为行业复苏注入了一剂强心针。

1. 政策密集落地，释放积极信号

在6月7日国常会进一步明确稳市场、去库存政策方向后，释放了更加积极信号，随后多个监管部门落地相关举措。

2. 市场活跃度提升，核心城市表现突出

随着各项政策效果的逐渐显现，目前多地房地产市场的活跃度有了明显提升，部分核心城市市场出现好转。

3. 6月数据向好，降幅收窄

据国家统计局，今年1-6月全国新建商品房销售额、销售面积同比降幅均收窄。6月单月，在去年同期高基数效应减弱下，同比降幅收窄至15%以内。

4. 重点城市市场回暖，上海、深圳、杭州表现亮眼

上海、深圳、杭州3个城市在前期政策优化后，6月市场情绪有了明显提升，新房成交规模环比均迎来增长，二手房成交规模也保持高位。

未来走势：高能级城市房企有望率先复苏

虽然行业整体仍处于筑底阶段，但随着政策效果的显现和高基数效应的减弱，下半年新房销售规模下行态势有望进一步放缓，核心城市市场活跃度或将有所修复。

1. 政策持续加码，市场修复有望

短期来看，下半年“稳市场”“去库存”政策有望继续落地落实，随着各项举措积极显效，下半年新房销售规模下行态势有望进一步放缓，核心城市市场活跃度或将有所修复。

2. 高能级区域市场先行复苏，禀赋型房企受益

接下来高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企则能够更大程度地受益于这些城市的先行复苏。

常见问题解答

1. 为什么龙头房企也出现了亏损？

龙头房企的亏损主要是因为近年来销售规模下降，导致结转面积减少，结算量和利润率下滑，再加上计提减值的损失。同时，部分非主业财务投资出现亏损，以及大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等因素也对业绩造成了影响。

2. 哪些房企有望率先实现盈利？

专注于高能级城市，拥有优质土地储备，且拥有较强经营能力的房企有望率先实现盈利。

3. 未来房地产行业的发展趋势如何？

未来房地产行业将更加注重品质和服务，并逐步转向以租赁为主的市场。高能级城市将继续保持领先地位，而中小城市则需要根据自身情况进行调整和优化。

4. 投资者应该如何看待房地产行业的投资机会？

投资者应该关注政策变化、市场需求、企业经营状况等因素，并选择具有较强竞争力和发展潜力的企业进行投资。同时，要做好长期投资的准备，并理性看待市场波动。

5. 房地产行业未来会持续低迷吗？

房地产行业不会持续低迷，但短期内仍将面临一定压力。随着政策效果的显现和市场信心的恢复，行业有望逐步回暖，但整个过程可能需要一定的时间。

6. 哪些因素会影响房地产行业的未来发展？

影响房地产行业未来发展的主要因素包括：经济增长、人口结构变化、政策调整、城市发展、科技创新等。

结论

2024上半年房地产行业经历了艰难的筑底阶段，但行业复苏的曙光已经开始显现。随着政策利好和市场信心的逐步恢复，高能级城市房企有望率先实现盈利，并引领行业复苏。

投资者应该关注行业发展趋势，并选择具有较强竞争力和发展潜力的企业进行投资，理性看待市场波动，做好长期投资的准备。